|
Rechtsanw盲ltin Izabela S. Demacker
Co mo偶e wynajemca?
Od pewnego czasu mam k艂opoty z moim wynajemc膮, kt贸ry bez uprzedzenia wymieni艂 zamek w moim mieszkaniu, tak 偶e nie mog艂em si臋 dosta膰 do domu. Czy jest to zgodne z prawem?
Generalnie nie! Aby wynajemca m贸g艂 鈥瀢yrzuci膰鈥 lokatora z mieszkania potrzebny jest wyrok s膮dowy, zobowi膮zuj膮cy lokatora do wyprowadzki. Wynajemca chc膮cy pozby膰 si臋 niewygodnego lokatora musi wnie艣膰 pozew do s膮du z wnioskiem o eksmisj臋 (tzw. R盲umungsklage), kt贸ry przewa偶nie poprzedzony jest d艂ugim sporem.
Stosunek najmu mo偶na okre艣li膰 jako umow臋, w kt贸rej jedna strona - wynajemca (Vermieter) zobowi膮zuje si臋 do udost臋pnienia lokalu, n.p. mieszkalnego, a druga 鈥 lokator (Mieter) do op艂acania czynszu za wynaj臋ty lokal. Poniewa偶 jest to umowa, czyli uk艂ad dw贸ch stron, wymagane jest jej prawne zako艅czenie w postaci wym贸wienia stosunku najmu (K眉ndigung). Obie strony maj膮 do tego prawo, jednak zobowi膮zane s膮 one do dotrzymania ustawowych termin贸w (K眉ndigungsfristen).
Je偶eli wynajemca wymieni艂 zamek w mieszkaniu i uniemo偶liwi艂 lokatorowi korzystania z mieszkania pope艂nia wed艂ug 搂 858 BGB zakazan膮 samowol臋 (verbotene Eigenmacht). Niezale偶nie od tego, czy wynajemca ma teoretycznie podstaw臋 do wypowiedzenia umowy, nie ma prawa do zmiany zamka bez wyroku s膮dowego z klauzul膮 wykonalno艣ci, gdy偶 pozbawia przez to lokatora prawa posiadania (Besitzrecht), kt贸rego nie nale偶y myli膰 z prawem w艂asno艣ci najemcy (Eigentumsrecht).
Gdy wynajemca wymieni艂 zamek, zobowi膮zany jest do przywr贸cenia stanu poprzedniego, czyli przekazania kluczy lub zmiany zamka na ten, do kt贸rego ma klucze lokator. Jako 偶e procesy s膮dowe tocz膮 si臋 miesi膮cami, lokator mo偶e wnie艣膰 do s膮du wniosek (Antrag) o tymczasowe zarz膮dzenie s膮du (einstweilige Verf眉gung), na podstawie kt贸rego s膮d zobowi膮zuje najemc臋 do przekazania kluczy lub wymiany zamka. Taki wniosek nale偶y z艂o偶y膰 w s膮dzie (Amtsgericht) i je偶eli jest on nale偶ycie uzasadniony (Glaubhaftmachung), mo偶e zosta膰 wydany niemal偶e 鈥瀘d r臋ki鈥, gdy sprawa nie cierpi zw艂oki, n.p. gdy lokator nie ma mo偶liwo艣ci wej艣cia mieszkania.
Z powodu przyspieszonego trybu post臋powania wymagane jest potwierdzenie fakt贸w z moc膮 przyrzeczenia (eidesstattliche Versicherung), gdy偶 druga strona nie bierze udzia艂u w post臋powaniu i nie ma szansy na przedstawienie w艂asnych argument贸w. Po wydaniu takiego nakazu przez s膮d musi on zosta膰 dostarczony (Zustellung) najemcy. Jako 偶e po艣rednictwo poczty nie jest w takiej sytuacji zbyt pomocne gdy偶 list zostanie dostarczony dopiero nast臋pnego dnia albo jeszcze p贸藕niej, warto dokona膰 zlecenia dostarczenia komornikowi (Gerichtsvollzieher), kt贸ry dostarczy zarz膮dzenie s膮du r贸wnie偶 鈥瀘d r臋ki鈥.
|
