|
Rechtsanwältin Izabela S. Demacker
Co może wynajemca?
Od pewnego czasu mam kłopoty z moim wynajemcą, który bez uprzedzenia wymienił zamek w moim mieszkaniu, tak że nie mogłem się dostać do domu. Czy jest to zgodne z prawem?
Generalnie nie! Aby wynajemca mógÅ‚ „wyrzucić” lokatora z mieszkania potrzebny jest wyrok sÄ…dowy, zobowiÄ…zujÄ…cy lokatora do wyprowadzki. Wynajemca chcÄ…cy pozbyć siÄ™ niewygodnego lokatora musi wnieść pozew do sÄ…du z wnioskiem o eksmisjÄ™ (tzw. Räumungsklage), który przeważnie poprzedzony jest dÅ‚ugim sporem.
Stosunek najmu można okreÅ›lić jako umowÄ™, w której jedna strona - wynajemca (Vermieter) zobowiÄ…zuje siÄ™ do udostÄ™pnienia lokalu, n.p. mieszkalnego, a druga – lokator (Mieter) do opÅ‚acania czynszu za wynajÄ™ty lokal. Ponieważ jest to umowa, czyli ukÅ‚ad dwóch stron, wymagane jest jej prawne zakoÅ„czenie w postaci wymówienia stosunku najmu (Kündigung). Obie strony majÄ… do tego prawo, jednak zobowiÄ…zane sÄ… one do dotrzymania ustawowych terminów (Kündigungsfristen).
Jeżeli wynajemca wymienił zamek w mieszkaniu i uniemożliwił lokatorowi korzystania z mieszkania popełnia według § 858 BGB zakazaną samowolę (verbotene Eigenmacht). Niezależnie od tego, czy wynajemca ma teoretycznie podstawę do wypowiedzenia umowy, nie ma prawa do zmiany zamka bez wyroku sądowego z klauzulą wykonalności, gdyż pozbawia przez to lokatora prawa posiadania (Besitzrecht), którego nie należy mylić z prawem własności najemcy (Eigentumsrecht).
Gdy wynajemca wymieniÅ‚ zamek, zobowiÄ…zany jest do przywrócenia stanu poprzedniego, czyli przekazania kluczy lub zmiany zamka na ten, do którego ma klucze lokator. Jako że procesy sÄ…dowe toczÄ… siÄ™ miesiÄ…cami, lokator może wnieść do sÄ…du wniosek (Antrag) o tymczasowe zarzÄ…dzenie sÄ…du (einstweilige Verfügung), na podstawie którego sÄ…d zobowiÄ…zuje najemcÄ™ do przekazania kluczy lub wymiany zamka. Taki wniosek należy zÅ‚ożyć w sÄ…dzie (Amtsgericht) i jeżeli jest on należycie uzasadniony (Glaubhaftmachung), może zostać wydany niemalże „od rÄ™ki”, gdy sprawa nie cierpi zwÅ‚oki, n.p. gdy lokator nie ma możliwoÅ›ci wejÅ›cia mieszkania.
Z powodu przyspieszonego trybu postÄ™powania wymagane jest potwierdzenie faktów z mocÄ… przyrzeczenia (eidesstattliche Versicherung), gdyż druga strona nie bierze udziaÅ‚u w postÄ™powaniu i nie ma szansy na przedstawienie wÅ‚asnych argumentów. Po wydaniu takiego nakazu przez sÄ…d musi on zostać dostarczony (Zustellung) najemcy. Jako że poÅ›rednictwo poczty nie jest w takiej sytuacji zbyt pomocne gdyż list zostanie dostarczony dopiero nastÄ™pnego dnia albo jeszcze później, warto dokonać zlecenia dostarczenia komornikowi (Gerichtsvollzieher), który dostarczy zarzÄ…dzenie sÄ…du również „od rÄ™ki”.
|
